Ипотека. Как заработать на ипотечном кредите? (часть 2)

Практическое руководство к пользованию для начинающих инвесторов в недвижку. У тех кто дочитает до конца в старости точно будет собственная крыша над головой. В первой части статьи об ипотеке (пройти можно по ссылке) повествование велось о макроэкономических фактораха обеспечивающих доходность при получении ипотеки. Предлагаю обсудить “шкурный” интерес на конкретных вариантах. Итак, как заработать на ипотеке?

Ипотека — это кредит на покупку жилья разбитый на аннуитетные платежи. Заработать на ипотеке — означает купить объект недвижимости, сдать в аренду и покрыть ипотечный платеж из размера аренды, желательно вложив минимум своих денег и получив максимум.

Пошаговая инструкция:

  • Ищем #изиныварианты (конкретные объекты недвижимости) на CIAN.ru (либо другом сайте недвижимости с большим выбором), квадратный метр должен быть дешевым насколько это возможно. Желательно чтобы дом был монолитный, это даст нам возможность заработать на росте стоимости в будущем. Обязательно объект должны быть рядом с метро, или другой транспортной доступностью. Очень важен хороший вид из окна, высокие потолки, возможности к перепланировке, исправные инженерные коммуникации, пластиковые окна и другие ништяки важные для сдачи в аренду.
Здесь приведем гипотетический вариант-пример в монолит-кирпиче апартаментов 72 м2. Планировка указана Выше.
Здесь приведем гипотетический вариант-пример в монолит-кирпиче апартаментов 72 м2. Планировка указана Выше.

Вот так выглядит новостройка на вторичном рынке Москвы, которая ждет своего покупателя.

2. Проводим переговоры по цене с продавцом, исходя из рыночных реалий конкретного дома. Не боимся делать предложения о серьезном дисконте, читайте о типах продавцах и прочих лайфхаках в моем блоге. После того как сошлись на коммерции, сводим все в табличку и анализируем показатели экономической эффективности (приведу в конце поста мини табличку). Модель должна быть устойчивой, ведь в случае провала мы должны иметь план Б, а затем план П.

3. Заказываем у дизайнера, ну или отрисовываем самостоятельно возможную планировку. В данном варианте бьем на студии по 20 м2 (привет Шувалову). Тут будет ремарка о том что перепланировка не обязательна, на данном примере мы просто хотим выжать максимальный доход из наших апартов. В таком гостиничном номере должен быть свой туалет, своя кухонька, шкаф, стол и диван. Отличный дизайн в нейтральных тонах — обязательное условие успеха.

Внимание! Будьте аккуратны и задумывайтесь о том что в случае чего Ваш франкенштейн мог вернуться в человеческий облик. Планировка обязана быть такой что малыми усилиями по ремонту все должно вернуться обратно. В нашем случае в 2-х комнатную квартиру эконом+

Пример планировки 72 м2 разбитый на 3 студии.
Пример планировки 72 м2 разбитый на 3 студии.

4. Необходимо оценить стоимость ремонта, оборудования, мебели на приведение объекта в соответствии с нашими планами. Никому не верим, заходим на youdo, создаем задание и ищем подрядчиков самостоятельно.

Внимание: Обязательно заключать договор с подрядчиков и описывать детали ремонта максимально подробно. На этом погорело очень много начинающих инвесторов.

Буквально через несколько минут у нас появляется цифра, которую мы можем поставить в табличку с экономическими расчетами. Обязательно перепроверьте смету. На всякий случай нужно иметь подрядчика №2, если Ваш “заартачится”. С подрядчиком торгуемся до изнеможения!

5. Сводим все цифры и начинаем калядовать. Стоимость квартиры, денежные потоки, налоги, считаем доходности, ставим себе точку отсечения. Для Изи точка отсечения на текущем рынке 20% годовых по чистому денежному потоку. Переоценка актива и игра в рост стоимости это опасная игра в оракула.

На нашем примере мы видим что получается 20% на собственный капитал по годовому арендному потоку + 8% на собственный капитал по выплате тела кредита + еще сколько-то при переоценке стоимости недвижимости (заранее предугадать невозможно). Ну, с этим можно жить!

Самый главный вывод из всего прочитанного: на ипотеке заработать можно. Больше или меньше не так важно, жизнь ведь длинная. Важно то что в старости будет крыша над головой и у детей — приданное!

Удачи Вам в поиске #изиныхвариантов и ставьте лайк чтобы вышла третья часть статьи, в которой я разберу лайфхаки при одобрении ипотечного кредита и расскажу о том как сделать ремонт по “дешману” (как всегда конкретные примеры с материалами и технологиями). Лайков не наберется, значит тема неактуальна.

Подписаться на канал в Дзене можно по ссылке ! Тут еще много чего интересненького.

Канал в уютном Telegram по ссылке: https://t.me/izyainvestor

Все #изиныварианты выгодных инвестиций будут тут:http://vlozhitdengi.ru/

Для вопросов и деловых предложений есть почта: izyainvestor@yandex.ru

Лайк от читателя — отрада писателю! 🙂

Полезно? ПоделитесьShare on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+

Author: Izya Investor